Nueva Ley de Vivienda: regulación y medidas para el acceso asequible

El proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda ha dado un paso significativo en su proceso legislativo, siendo aprobado por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022. Posteriormente, el Congreso lo ratificó el 27 de abril de 2023 y, finalmente, el Senado lo aprobó el 17 de mayo. La ley fue publicada en el BOE el 25 de mayo como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Esta normativa se enmarca dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que incluye diversas iniciativas para la rehabilitación y regeneración urbana.

La ley tiene como objetivo principal aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles y prevenir situaciones de tensión en el mercado del alquiler. Además, busca apoyar a jóvenes y colectivos vulnerables en su acceso a la vivienda.

Para ello, se han habilitado herramientas dirigidas a comunidades autónomas y municipios con el fin de contener o reducir los precios del alquiler y ampliar el parque de vivienda en alquiler social.

Impulso de la vivienda pública

• Regulación de los parques públicos de vivienda para evitar ventas a fondos de inversión.
• Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar un periodo mínimo de al menos 30 años.
• Establecimiento de un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo reservado para vivienda protegida e incremento del porcentaje reservado para esta última: del 30% al 40% en suelo urbanizable y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado.
• Mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda.

Límites al precio del alquiler

Uno de los objetivos centrales de la Ley es controlar el aumento desmedido en los precios del alquiler. Para lograrlo, se implementará un Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler, que proporcionará información sobre los costos del alquiler en diferentes zonas residenciales, fomentando así la transparencia y competitividad en este sector. Además, se contemplan medidas específicas para limitar los precios:

• Beneficios fiscales para arrendadores que ofrezcan acceso asequible al alquiler. Estos podrán recibir una reducción del 90% en los rendimientos si disminuyen sus precios en un 5% en áreas con alta demanda. También hay reducciones disponibles por mejoras realizadas o por alquilar a jóvenes.
• Declaración durante tres años (prorrogable anualmente) de zonas con mercado residencial tensionado para aplicar medidas que reduzcan el alquiler.
• A partir de 2025, se establecerá un incremento máximo anual del alquiler basado en el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos (IRAV), diseñado por el Instituto Nacional de Estadística.

En las áreas declaradas como tensionadas:

• Los grandes propietarios no podrán fijar nuevos contratos con precios superiores al Índice correspondiente ni incrementar más allá del límite permitido respecto al contrato anterior.
• Los pequeños propietarios solo podrán aplicar incrementos según lo permitido anualmente sobre el precio previo. En viviendas sin arrendamiento durante cinco años, se podrá limitar al precio máximo establecido por dicho índice.
• Se contempla una prórroga extraordinaria para inquilinos tras finalizar su contrato, extendiéndose hasta tres años.

Mejoras para equilibrar relaciones entre arrendador y arrendatario

• Prórroga extraordinaria adicional por un año en contratos afectados por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.
• Carga sobre el arrendador respecto a gastos inmobiliarios y formalización contractual (como comisiones o honorarios).

Protección contra desahucios

• Aumento en la comunicación entre órganos judiciales y servicios sociales para asegurar atención rápida a personas vulnerables.
• Provisión habitacional temporal mientras se gestionan soluciones permanentes, ampliando plazos para suspender lanzamientos.
• Cualquier demanda presentada por grandes propietarios contra personas vulnerables requerirá demostrar intentos previos de conciliación o mediación.

Nueva definición de gran propietario y vivienda vacía

• Aquellos que posean más de diez inmuebles serán considerados “grandes tenedores”. Esta consideración puede extenderse a quienes tengan cinco o más propiedades residenciales ubicadas en zonas tensionadas si así lo solicita la comunidad autónoma correspondiente.
• Se definirá “vivienda vacía” permitiendo a los ayuntamientos aplicar recargos sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a propiedades desocupadas durante más de dos años, siempre que pertenezcan a propietarios con cuatro o más viviendas vacías.
• Dicho recargo podría variar desde un 50% hasta un máximo del 150% sobre la cuota líquida actual del IBI.

Preguntas sobre la noticia